3個方法選擇高回報、高升值空間的英國潛力樓

很多香港人移居英國後，除了自住的居所，亦積極尋找值得投資的房屋。筆者擁多年物業銷售經驗，熟悉英國房地產買賣和投資市場。今次想跟大家分享一下，如何在英國找到高租值、高回報、高升值空間的房屋，還有當中港人特別要注意的地方。

1.「發展區」比「成熟區」更有升值空間

成熟區指配套相對完善的社區，如無新刺激因素，升值空間就相對有限，比較適合用家自住。而發展區則指具良好 Fundamental 、風險相對可控、而且有中長線城市發展計劃的地區。

良好 Fundamental指地區本身有吸引力：可能是居住環境各方面俱佳，或有較多工作機會，或附近有名校林立，或地區氣氛文化良好等等。這些因素都會吸引各方面的人聚集。所以，自身擁有的優點越多，該區的人口增長就會越快，對房屋的需求就會越多。

如這種帶有良好 Fundamental 的地區再加上有中長線城市發展計劃，例如有城市活化或發展基建等計劃，地區就會變得更有魅力，房屋需求自然會上升，雖然升幅視乎供應量，但城市發展計劃會成為房屋高增長的催化劑。對投資者來說，這類「發展區」進可攻、退可守，是最有升值潛力的選擇。

2.Leasehold 升值潛力比 Freehold低

除了區域的選擇，港人在英國買樓時，還要留意物業權屬於Freehold 還是 Leasehold。Freehold是土地永久擁有權，Leasehold 只是土地使用權。兩者價值大相徑庭，筆者可以用五字總括：「有土才有財」，擁有土地才有投資價值。

Freehold 的價值不受時間影響。相反，Leasehold 就像買車那樣，Day 1 就開始貶值。Leasehold也一樣，使用權限逐年減少，物業會隨年月不斷下跌。Leasehold 還有再分 Long 和 Short：Long Leasehold 貶值速度較慢，100至 200年的Short Leasehold 的價值會相對下跌得快。縱使買 Freehold 會比Leasehold 好，但買Leasehold 亦不一定會虧蝕，因為還有大環境因素、經濟、地點、校網等等，都會影響物業的價格。

3.土地擁有權比例、當地人喜好，決定能否成功套現獲最高回報

筆者認為，撇除地段因素，投資物業時要從兩個角度考慮，（1）土地擁有權的比例及（2）本地人對物業種類的喜好。

物業的價值主要來自土地價值，如果兩個物業的地點差不多，該物業擁有的土地比例越高，價值就會越高。土地擁有權的比例通常以面積除總面積去計算，例如Detached House 一般佔有的是整塊土地，比只佔一半土地的 Semi- detached House更值錢，而面積較少的Townhouse 和Apartment 會相對便宜。

買樓投資還需要考慮Resell，否則升值再多、物業擁有再高的收租回報，未能變現也沒有意思，一天未變現，持有物業仍會虧損。當物業在英國市場放售，物業越符合本地人喜好，就越容易賣出。

傳統英國人向來都比較喜歡 House，很少考慮 Apartment的。近年就多了人選擇 Downsize，即賣了自己住的House，用部分回報買一間Apartment 自住，其餘則用來生活。雖然趨勢如此，但本地人大多仍鍾情於 House，因為始終空間較大，花園對本地人來說很重要，而且 House 沒有 Apartment 般收取昂貴的管理費，所以英國人一般都會首選 House。

今次筆者先跟大家分享至此，有興趣了解英國物業的話，可聯絡本人了解更多。

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