4個計算要點及3條公式即賺取7.5%回報

上一篇提到，選擇英國物業投資時，筆者建議選擇發展區、Freehold土地永久擁有權、土地擁有權比例高和符合英國本地人喜好的房屋。今次會再深入跟大家探討，如何計算最適合的價位入市，及如何計算翻新工程需要投放的成本，以獲取最高回報。

1.入市價位的四個計算：一般估價行、物業回報率、裝修費用、壓力測試

找到有潛力的物業後，筆者通常會從四個角度去分析物業的價格，從而得出最佳入市價位，盡可能讓物業有最大的升值空間。

首先，筆者會用一般估價行的角度去分析，即Direct Comparables（直接比較），用三個附近在近期成交的物業去做比較，再根據其地點、大小、裝修、新舊等其他因素，作適量調整得出估價。一般銀行按揭都會這樣做估價，筆者也會根據個人經驗，再作相應調整，這個會是第一個定價位。

接著，筆者會到訪不同出租網站，了解附近物業的按金和Rental Yield（租金回報率），用大概平均值去評估物業的定價會否過高，這是第二個定價位。

然後，筆者會評估可提升物業價值的相應裝修費用，這是決定回報率的關鍵。如果主要都是普通化妝的裝修，可升值的空間會比較多。一般筆者會要求價值提升大於裝修投入的 2.5 至 3 倍以上，或者租金需要有 3 成以上的提升，筆者才會考慮。租金回報得以提升，樓價都會自然跟據平均 Rental Yield提升，這是第三個定價位。

最後，筆者會根據經驗做一個壓力測試，假定一個相對壞的情況，租金會相應下調到一個筆者有信心一定租得出的價位，去衡量物業的防守力有多高，這是第四個定價位。

一般來說，通過這四個定價位測試的物業，筆者都會出價。如果業主叫價比這個心中估算的定價為高，筆者會稱之為「業主個人喜好Premium」，幾個百分比的 Buffer是可以容許的，但不會多，因爲筆者有信心在提升價值之後，這幾個百分比並不算什麼。

除此之外，英國樓定價一般都很透明，如果想像香港那樣，一劈價就要求減10-20%，一般都不會成功。除非是 Cash Buy，Cash Buy 一般可以談到10% 左右的折扣，但百分比就沒有保證。而且如果買家一開始就殺價，會很容易得罪當地中介。以筆者的經驗，中介遇上這程況，會將買家置諸不理，不回覆你的電郵是很正常的事。如果難得物色到心儀物業，會因此失去投資獲利的機會。

2.裝修工程應投放多少去提升物業價值

看中具潛力和有一定樓齡的二手物業後，應該花費多少去進行 Above-average-but-not-too-luxury的翻新工程？筆者會用以下三條方程式去計算：

• 買入的租金回報 4.5% （5% 以上最理想）

這樣可以確保買入價不會太貴，導致增值空間壓縮，回報減低。

• 提升價值後的預計租金價值 +25% （+30% 以上最理想）

租值提升，樓價隨之上升，這是價值提升的核心。這方程式可以確保價值提升的幅度夠大，令工程更值得花費做。加上因為租值都是預估，這個幅度亦可確保有足夠的緩衝空間，去應付價格下調。

• 樓價升值 裝修投入 2.5倍

這個計算確保裝修不會超支，因為通常做過裝修的，都會想繼續改善和美化。但家居各方面都多花費一點點的話，就未必可以帶來太多租值提升。相反，可能還會減少升值的部分，令一番功夫付諸流水。透過這樣的計算去限制裝修投入，可確保升值空間。

如果可以適當地實行連同上篇<< 3個方法選擇高回報、高升值空間的英國潛力樓

>>的五點，物業租值回報應該不會低於7.5%，甚至可高至10%。另外，物業價值亦會隨地區發展而逐漸上升，但這個需要時間去令這些升值潛力去完全體現。英國物業會比較適合5年以上投資期的中長線投資，有興趣的話，可以聯絡本人了解更多。

今次筆者先跟大家分享至此，想嘗試英國物業投資，我們為香港及本土英國居民提供物業買賣服務，透徹了解英國本土真正行情，可為你提供以下服務：

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